Die Grundsteuer: Warum sie reformiert wurde und was Sie als Betroffene*r wissen sollten

Als gesetzlich festgelegte Methode …

, um den tatsächlichen Wert von Grundstücken zu ermitteln, wurde der Einheitswert ins Leben gerufen. Da jedoch die letzte Bestimmung des Einheitswert auf Werteverhältnissen des damals noch geteilten Deutschlands zurückgeht und für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grund­steuern anfielen, lag ein klarer Gesetzesverstoß vor.

So hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.

Mit einer Gleichung zur allgemeinen Lösung

Die Grundsteuer wird mit diesen Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz.

Da der Einheitswert jetzt nicht mehr bei der Berechnung der Grundsteuer zum Einsatz kommt, wird mit einem neuen Wert gerechnet, auch die Steuermesszahlen wurden angepasst, was darauf schließen lässt, dass sich der Hebesatz ebenso einer Transformation unterziehen könnte. 

Dieser Vorgang liegt dann unmittelbar in den Händen der einzelnen Gemeinden.

Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke ähnlicher Lage und vergleichbarer Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Um hier eine Einheit zu erreichen, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.

Dieses Verfahren ermittelt in der ersten Stufe den Grundsteuerwert, in der zweiten Stufe wird die Steuermesszahl angewendet und der Grundsteuer-Messbetrag errechnet und in Stufe drei wird der Hebesatz angewendet und die Grundsteuer festgesetzt.

Was zusammenfassend zu der folgenden Formel führt:  

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.

Auf die Bebauung des Grundstücks kommt es an

Das Bundesmodell gibt für die Berechnung der neuen Grundsteuer 2 Herangehensweisen für die Bewertung eines Grundstücks vor: das Ertragswertverfahren und das Sachverfahren.

Das Ertragsverfahren gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

Die zu berücksichtigenden Parameter sind: 

  • Grundstücksfläche,
  • Bodenrichtwert, 
  • Immobilienart,
  • Alter des Gebäudes, 
  • Wohnfläche, 
  • Mietniveaustufe,
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Das Sachwertverfahren umfasst Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und wirkt bei Grundstücken, bei denen ein Teileigentum vorliegt.

Die zu berücksichtigenden Parameter lauten hier:

  • Herstellungskosten Gebäude 
  • Grundfläche Gebäude 
  • Alter des Gebäudes 
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Unbebaute Grundstücke sind simpel anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zu erfassen.

Auf den Grundsteuerwert wendet man nun die Steuermesszahl an und erhält den Steuermessbetrag.

Sowohl Grundsteuerwert, als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Das bleibt gleich: Den Grundsteuerbescheid erlässt die Gemeinde. 

Zu diesem Zeitpunkt lässt sich noch nicht abschätzen, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 sein wird. Die Zahl ist abhängig von den Hebesätzen, die die Gemeinden festlegen.

Was ist jetzt als Eigentümer*in wichtig?

Das Finanzamt benötigt zunächst eine ,,Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ – elektronisch via ELSTER eingereicht – ,um die Neubewertung durchführen zu können.

Dieser Prozess ist vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 durchzuführen.

Damit wir Ihnen als Team der Kanzlei am Zoo Steuerberatung bei allen Vorgängen unterstützend zur Seite stehen können, benötigen wir neben einer erteilten Vollmacht folgende Angaben: 

  • Schreiben vom Finanzamt mit dem Aktenzeichen
  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft 
  • Gemarkung, Flur- und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • mehrere Gemeinden [ja/nein]
  • Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner] 
  • Nutzungsart
  • Baudenkenkmal [ja/nein]
  • ggf. Abbruchverpflichtung
  • Größe von Garagen
  • Größe von Nebengebäuden / Lauben / Gartenhäuschen / Geräteschuppen etc.

Sie finden die entsprechenden Daten im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Doch keine Panik: Falls sie die entsprechenden Daten nicht finden können, können eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Von Bundesland zu Bundesland verschieden

Wenn Ihr Grundbesitz nicht in Niedersachsen liegt, können Sie sich in dem Bundesland, in dem sich Ihr Grundbesitz befindet, über die dort geltenden Regelungen unter www.grundsteuerreform.de informieren. 

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